Adopté le 16 mars, le programme local de l’habitat (PLH) de la Métropole Aix–Marseille-Provence entre en vigueur à l’automne. D’après l’introduction, il s’est construit sur la base des remontées de chacune des communes et en cohérence avec les autres documents stratégiques de la Métropole.

Ce document de 1000 pages se décompose en 3 tomes :

• Un diagnostic (plus de 400 pages) où l’on trouve de nombreuses cartes qui permettent de situer Fuveau par rapport aux autres communes de la Métropole sur une foule d’indicateurs démographiques, de types de logements, occupations, loyers..
• Viennent ensuite les objectifs et plans d’actions, avec un peu moins de trente fiches actions (120 pages)
• Enfin, le tome 3 territorialise l’action commune par commune.

 

Ce document est disponible à l’adresse internet suivante : https://ampmetropole.fr/missions/habitat-logement/politiques-de-l-habitat/programme-local-habitat/programme-local-de-lhabitat-les-documents/

Nous ne développons, dans cet article, que quelques éléments correspondants à nos préoccupations.

D’une façon générale, 200 ha d’espaces naturels et agricoles sont consommés chaque année, sur la Métropole. Les Pays d’Aix et Pays d’Aubagne et de l’Étoile sont les territoires métropolitains où les constructions en espaces diffus sont particulièrement présentes et où les terres agricoles, encore actives, sont soumises à une forte pression foncière.

 

Quels sont les engagements de Fuveau inclus dans ce PLH ?

En introduction, le PLH rappelle que FUVEAU dispose de 4 349 résidences principales (d’après les taxes d’habitation, et de 265 logements sociaux au 01/01/2020, soit 6,09 %, très inférieur aux obligations légales (25%). Elle avait donc un objectif réglementaire de rattrapage de 399 logements sociaux sur la période 2020-2022, objectif non rempli[1].

Au titre du diagnostic, on peut noter également le taux de pauvreté de 7 %.

55 % des ménages de Fuveau seraient éligibles aux logements sociaux (données 2015).

38 % des résidences datent d’avant 1971 auxquelles il faut ajouter 35 % construites entre 1971 et 1990. Pour mémoire la première réglementation thermique, légère, date de 1974 et la deuxième de 1982, la troisième de 1988 mais, c’est à partir de celle de 2000 que l’on commence à parler du confort d’été.

Au 1er janvier 2020, 213 demandes de logements sociaux étaient en attente.

L’objectif de production de logements de Fuveau est de 28 logements/an dont 17 de logements sociaux (minimum), sur la période du PLH soit de 2023 à 2028.

Quels sont les leviers d’actions permis par le PLH dont la Commune pourrait s‘emparer ?

Rappelons qu’entre 2015 et 2021, la Communauté du Pays d’Aix s’est engagé dans une politique d’amélioration des logements existants avec un troisième programme d’intérêt général (PIG) qui a rassemblé des communes (sans Fuveau). Il permettait des bonifications d’aides et des dispositifs innovants à l’instar de l’Auto Réhabilitation Accompagnée.

Sur le parc public, une action concernait la réhabilitation, la rénovation énergétique et la mise en accessibilité aux personnes à mobilité réduite du parc essentiellement construit dans les années 70

La réhabilitation, enjeu déterminant

Le PLH prévoit en Orientation 1 – Agir d’abord sur le parc existant pour coupler rénovation énergétique, requalification et diversité de l’offre.

C’est la première des 6 orientations de ce PLH

Et pour ce faire l’axe 1 consiste à mieux repérer les logements du parc privé et leurs propriétaires afin de renforcer la connaissance des parcs à enjeux dans le parc privé et leurs propriétaires

Un premier travail a été fait par l’Agence d’Urbanisme du Pays d’Aix sur Fuveau, concernant le centre ancien. Mais, en termes de réhabilitation du parc privé, il faudrait aller plus loin.

Le PLH prévoit également de renforcer l’accompagnement des communes (action 7) et le conseil vis-à-vis des dispositifs suivants :

• Droit de préemption,
• Droit d’expropriation à travers les différentes formes d’utilité publique
• Travaux d’office
• Permis de louer, de diviser, changement d’usage
• Reconquête de la vacance

 

==> Créer un réseau de communes ayant mis en place ces dispositifs et des communes intéressées par le dispositif et en dresser un bilan.

La dynamisation des projets et une incitation à une action foncière à long terme devrait en découler, grâce aux actions préexistantes (partenariat Etablissement Public Foncier, Observatoire de l’Habitat, soutien ingénierie) et celles à mettre en œuvre (comité de projet, constitution de réserves foncières…) afin que les objectifs communaux soient atteints avec une temporalité des projets de logements plus courte.

Il s’agit également de dynamiser la rénovation énergétique en l’associant à la réhabilitation à travers 4 dispositifs.

1 Pour les Ménages non-éligibles à l’ANAH (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat)

En mettant en place un service à destination de ces ménages avec les opérateurs et prestataires de la Métropole. Ce dispositif doit pouvoir s’inscrire dans le programme SARE (Service d’Accompagnement à la Rénovation Energétique) qui se décline ainsi :

• Information de 1er niveau juridique, financière, technique, sociale
• Conseil personnalisé
• Accompagnement avant travaux
• Accompagnement suivi des travaux
• Actions d’animations territoriales en direction des ménages et des professionnels : webinaires, salons de l’immobilier, rendez-vous de la réno. En 2021, pas moins de 100 événements ont été programmés pour plus de 3 000 participants.

 

Il s’agira également de coordonner l’ensemble des aides financières des collectivités locales et l’État : (Ma prime rénov et aides ANAH) ; le Département (Provence Eco Rénov), la Région SUD (Chèque Energie Climat) et des aides spécifiques (communes, Action logement, CEE…).

2 Pour les Ménages éligibles à l’ANAH et propriétaires bailleurs

La Métropole accompagne la rénovation et l’amélioration de l’habitat, en particulier en animant des dispositifs opérationnels (PIG, Opération programmée d’amélioration de l’habitat, …). En complément des aides à la pierre, elle mobilise des fonds propres tant pour l’ingénierie que pour les travaux. Il s’agira de s’assurer de l’articulation de ces dispositifs avec les objectifs de rénovation énergétique, afin d’accompagner au mieux les ménages vers le niveau de travaux les plus ambitieux.

3 Pour les Copropriétés

Les demandes “Ma Prime Renov Copro” passent par l’ALEC/MEHC (agence locale énergie climat à Marseille et maison énergie habitat climat à Aix-en-Provence) permettant de garantir une méthode efficace.

4 Pour renforcer la dynamique territoriale

Un comité technique bimestriel est animé par les opérateurs ALEC/MEHC. Cette instance regroupe les opérateurs du Service public de l’habitat, des bureaux d’études, des artisans et leurs fédérations, des architectes, des organismes de formation et de qualification, des associations expertes et des institutions nationales et locales (Métropole, Département, Services de l’Etat).

Arrêtons-nous sur deux autres fiches actions

La n° 16 – rendre la location abordable

Des dispositifs existent qui pourraient être mobilisés plus activement :

• Le dispositif national Louer Abordable, créé en 2017 et prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, a évolué avec « Loc’ Avantages », qui propose une réduction d’impôt sur les loyers perçus pour la durée du conventionnement (6 ans contre 6 ou 9 ans auparavant).
• Mais aussi le dispositif Louer Pour l’Emploi d’Action Logement
• Sans oublier la mobilisation de la garantie Visal

 

Action 21 – le logement des jeunes

• Soutenir les projets KAPS : Colocations solidaires pour favoriser l’accès au logement des jeunes. Les Koloc’ à projets solidaires visent à faciliter l’accès au logement des jeunes, en contrepartie d’un engagement solidaire aux services du quartier où se trouve le logement. Les projets solidaires menés par les étudiants relèvent de différents domaines ; mentorat éducatif, orientation professionnelle, développement durable, citoyenneté
• Consolider le partenariat avec Action Logement pour faire connaître les aides et les dispositifs d’accès au parc locatif privé pour les jeunes actifs (garantie Visale, aide à la mobilité, caution)
• Soutenir les projets innovants de type habitat intergénérationnel, co-living en logement social, voire en lien avec l’urbanisme transitoire des expérimentations d’habitat temporaire

 

Un Fonds d’innovation pour l’habitat démarrera en 2024 : le budget métropolitain prévu est d’1 million par an en engagement, et un budget en fonctionnement, 500 000 € par an à partir de 2024 (2023 2024 : lancement du premier appel à projet)

Un regret, ce PLH ne parle pas des opérations BIMBY (build in my backyard, Pied de nez au phénomène NIMBY des « Not In My Backyard » américains) qui se multiplient en France et sont bien adaptées au tissu fuvelain de la proche périphérie. C’est une réponse possible aux problématiques de surconsommation spatiale. Proposée aux habitants, cette démarche leur permet de mener individuellement des projets, avec les entreprises locales de construction (les plus économiques et les plus créatrices d’emplois). Ce sont ainsi, plusieurs dizaines de milliers de logements qui pourraient être construits chaque année, compensant le déficit de construction de logements sans créer d’étalement urbain, sans coûts pour les collectivités, en créant de la richesse pour les propriétaires de maison, en générant de l’activité et de l’emploi pour les entreprises de construction locales. Un accompagnement des propriétaires et une animation sont nécessaires pour multiplier les projets.

 

En conclusion – la proposition de Fuveau Demain :

Compte-tenu des éléments suivants :

• Le taux de 65 ans et plus, parmi la population, augmente le plus vite (il est supérieur à 4 % entre 2012 et 2017).
• La commune a encore une part importante de couples avec enfant, mais celle-ci diminue au fil des ans.
• On note encore une répartition relativement équilibrée des catégories socio-professionnelles. Pour la garder, il faut qu’à Fuveau le parcours résidentiel puisse être complet : location HLM puis location dans le privé puis accession, en fonction de l’évolution du ménage.
• Fuveau est classée parmi les centres de type 3 pour lesquels il est dit : « la fonction résidentielle donne des signes de fragilité. Ils connaissent une importante problématique de centre-ancien avec un habitat inadapté aux nouveaux modes de vie et une tendance à la paupérisation. Le départ des familles s’est enclenché depuis plusieurs années. Le centre-ville tend à devenir un lieu de vie transitoire, en attendant de pouvoir répondre à d’autres aspirations résidentielles »
• Le taux de logements vacants est légèrement supérieur à celui des communes proches,
• Il y aurait de 5 à 10 % de logements principaux potentiellement indignes.
• L’âge du parc alors que dès 2025, les biens classés G ne feront plus partie des logements décents et ceux classés F ne le seront plus à partir de 2028.

 

Dans ce contexte, l’axe 1 du PLHi devrait être fortement mobilisé par la commune

• en aidant les propriétaires à réhabiliter leur logement. Cela passe par une information importante sur les dispositifs existants et un soutien à l’élaboration de leur projet
• en proposant aux propriétaires de bâtiments d’augmenter le nombre de logements en accession ou en location.

 

Améliorer le parc existant, le conforter, le renforcer peut permettre de mettre sur le marché des logements qui ne participeront pas à l’artificialisation des sols. Renforcer les zones pavillonnaires proches du centre, pour augmenter le nombre de logements en accession ou en location, est également un moyen de ne pas grignoter davantage les zones naturelles et agricoles. Pour réussir ce challenge qui vise à dynamiser les nombreux propriétaires de Fuveau pour augmenter les initiatives sur le parc privé, une animation est importante avec un(e) élu(e) qui portera ce sujet, prendra tous les contacts nécessaires, mettra en place les coordinations opérationnelles, participera aux réseaux mis en place par la Métropole, appuyé(e) sur un animateur, chargé de mission.

 

[1]Rappelons qu’il y a différents types de logements sociaux PLAI (plafond de revenus pour un couple : 18 000 €/an), PLUS (29 000 €/an), PLS (38 000 €/an), PLI (41 000 €/an)